– 리얼티인컴(O)의 구조와 진짜 수익원 분석
✅ 리츠(REITs)는 어떻게 돈을 벌까?
REITs(리츠)는 부동산 임대 사업을 전문으로 하는 상장회사다.
즉, 우리가 일반적으로 생각하는 ‘부동산 직접 투자’ 대신
주식처럼 거래 가능한 부동산 투자 대리인이다.
📌 리츠의 주요 수익 구조:
- 부동산 임대 수익
→ 쇼핑센터, 오피스, 물류센터 등 부동산을 보유하고,
→ 기업에게 장기 임대 계약을 통해 안정적인 현금 흐름 확보 - 부동산 가치 상승 및 매각 차익
→ 오래 보유한 부동산의 가치가 상승하면, 매각 시 자본이익 발생 - 세제 혜택을 조건으로 수익의 90% 이상을 배당
→ 미국 REIT 법상, 순이익의 90% 이상을 배당으로 지급해야
→ 법인세 면제
즉, 리츠는 '부동산 운영 수익 + 배당 중심'의 캐시카우 모델이야.
✅ 리얼티인컴(O)은 어떤 리츠인가?
리얼티인컴은 미국을 대표하는 순수 임대 리츠 (Net Lease REIT)로
전 세계 리츠 중에서 가장 꾸준하게 월 배당을 지급한 기업으로 유명하다.
- 1994년부터 지금까지 월 배당 지급
- 보유 부동산 수: 13,400여 개 이상 (2024년 기준)
- 점유율 99% 이상, 평균 임대 계약 기간 9년+
- BBB+ 신용등급, 투자등급 리츠 중 안정성 최상위
💼 주요 고객사 (임차인)
| 7-Eleven | 편의점 | 소비 불황기에도 꾸준한 임대료 납부 |
| FedEx | 물류 | 장기 임대, 산업 섹터 수요 안정 |
| Walgreens | 약국/소매 | 헬스케어 수요와 연동 |
| Dollar General | 저가형 유통 | 불황형 수혜 업종 |
| AMC | 극장 | 일부 리스크 요인이나 비중 낮음 |
대부분 필수 소비재 기반 기업이 임차인이라,
경기 둔감 섹터 위주로 구성돼 있는 게 큰 강점.
✅ 리츠와 금리의 상관관계 – 왜 민감할까?
리츠(REITs)는 말 그대로 부동산 임대 사업을 주식처럼 거래할 수 있게 만든 투자 상품이다.
이 리츠는 매달 또는 분기마다 배당금을 주기 때문에,
사람들은 “리츠를 사면 이자처럼 돈이 들어온다”는 생각으로 투자한다.
그런데! 여기서 중요한 포인트:
리츠의 배당금이 매력적인지 아닌지는
항상 “금리(이자율)”와 비교된다는 거다.
🔄 금리가 오르면 무슨 일이 벌어질까?
예를 들어볼게:
- 지금 은행에 예금하면 이자가 연 6% 나온다고 해보자.
- 그런데 리츠는 배당률이 4.5%야.
이럴 때 사람들은 어떻게 할까?
👉 굳이 리스크 있는 리츠를 사지 않고,
예금이나 채권처럼 안전한 자산으로 갈아타려고 한다.
그래서 리츠를 파는 사람이 많아지고 → 리츠 가격은 떨어져.
이게 바로 “금리 오르면 리츠는 하락한다”는 공식의 첫 번째 이유이다.
🧱 두 번째 이유: 리츠도 부채(빚)를 안고 있다
리츠는 부동산을 사기 위해 은행에서 돈을 빌려서(=레버리지) 부동산을 사고,
그걸 임대해서 나오는 돈으로 배당을 주는 구조이다.
그런데 금리가 오르면?
👉 리츠가 은행에 내야 하는 이자 비용이 늘어나고,
👉 남는 돈이 줄어들고,
👉 줄어든 이익 때문에 배당금도 줄어들 수 있다.
그래서 금리 상승은 리츠 입장에서도 부담이다.
📉 세 번째 이유: 부동산 자체의 ‘평가 가치’가 떨어져
부동산은 단순히 땅값이 아니라
“앞으로 이 부동산이 얼마나 돈을 벌어줄 수 있느냐”로 가치를 평가받는다.
이때 쓰는 계산 기준이 할인율(Discount Rate)이라는 건데,
금리가 오르면 이 할인율도 같이 올라간다.
→ 이 말은 즉, 부동산의 현재 가치가 더 낮게 평가된다는 뜻이며
→ 리츠가 들고 있는 건 모두 부동산이기 때문에, 평가 자산 가치도 떨어진다.
🎯 한 줄 정리:
금리가 오르면,
① 채권보다 리츠가 덜 매력적이 되고
② 리츠가 빌린 돈의 이자 부담이 커지고
③ 부동산 가치 평가도 낮아져서결국 리츠 가격은 흔들릴 수밖에 없다.
💡 하지만 반대로 생각하면?
지금처럼 금리가 한창 올라서
리츠 주가가 떨어진 시점은 장기적으로 보면 '저가 매수의 기회'가 될 수도 있다.
왜냐하면…
- 리츠는 매달 배당을 주는 현금흐름 자산이고,
- 부동산은 시간이 지나면 물가와 함께 천천히 오르기 때문이야.
✅ 그럼 지금은 리츠를 살 타이밍일까?
2025년 현재, 미국 기준금리는 고점 구간이다.
무디스의 미국 신용등급 강등 이후,
장기 국채 금리(10년, 30년물)이 일시적으로 급등했으나
다시 안정화 흐름을 보이는 중이다.
📉 리얼티인컴 주가 흐름 (2024~2025년 기준)
- 고점: 약 $70대
- 현재: 약 $52~54대 박스권
- 배당률: 5.7~6.1% (매월 지급)
금리 고점 부근 + 고배당 유지 + 고객사 안정
→ 지금은 ‘현금흐름 자산’을 싸게 모을 수 있는 시기
✅ 나의 투자 루틴과 리츠의 위치
나는 다음과 같은 자동 루틴으로 매일 미국 주식을 적립 중이다:
- SPLG 7,500원 / QQQM 7,500원 / SCHD 7,000원
- 리얼티인컴(O) 5,000원 / 테슬라 3,000원 / 브로드컴 3,000원
여기서 리얼티인컴(O)은 매달 배당을 주는 ‘현금흐름 자산’으로
SCHD와 함께 포트폴리오 안정성과 심리 방어벽 역할을 하고 있다.
나는 이렇게 생각한다:
“리츠는 싸게 살수록 월급처럼 들어오는 배당이 많아진다.”
고점에서 사는 것보다, 공포 속에서 모으는 게 효율적이다.
📌 마무리 인사이트
| 구분 | 금리 상승기 | 금리 하락기 |
| 기술주 (QQQM) | 할인율 부담 ↑ | 성장성 부각 |
| 고배당주 (SCHD) | 중립 | 방어적 성과 |
| 리츠 (O) | 가격 하락 조정 | 반등 기대감 ↑ |
금리 상승기는 리츠의 위기가 아니라 매수 기회가 될 수 있다.
배당은 일시적 하락을 이겨내고 복리로 축적되는 수익이니까.